Avaliação de imóveis públicos

Avaliação do acervo imobiliário do município com método defensável: valor de terreno pelo comparativo de mercado, benfeitorias pelo custo de reposição depreciado, depreciação por Ross-Heidecke e laudo com a fundamentação exigida pela NBR 14653.

O problema: imóvel público avaliado "por estimativa"

Escolas, praças, prédios administrativos e terrenos entram na contabilidade com valores herdados, sem memória de cálculo e sem geometria — às vezes com o valor da escritura de trinta anos atrás. Quando o controle externo pede a fundamentação do valor, não existe laudo que a sustente.

Como avaliamos

Cada imóvel é decomposto e avaliado por componente:

• Terreno: método comparativo direto de dados de mercado, com saneamento da amostra e homogeneização.
• Benfeitorias: custo de reposição ancorado em tabelas oficiais (DER-ES, SINAPI, IOPES), depreciado por idade, vida útil e estado de conservação.
• Depreciação Ross-Heidecke: coeficiente de tempo (Ct) combinado com o coeficiente de estado (Ce), na escala A–I.
• Infraestrutura urbana: logradouros componentizados (pavimento, meio-fio, rede pluvial e de esgoto) pelo Custo de Reposição Depreciado.

Entregáveis

• Laudo de avaliação em PDF com memória de cálculo e fotos.
• Folha de cálculo auditável por imóvel, com todos os parâmetros usados.
• Enquadramento no grau de fundamentação e de precisão da NBR 14653.
• Planilha consolidada para lançamento contábil (reavaliação / ajuste).
• Verificação do documento por hash SHA-256 e QR code.

Normas e manuais

A base é a ABNT NBR 14653 (partes 1 a 5) e o padrão IBAPE. Quando o imóvel é estadual do Espírito Santo, aplica-se também o MAV/SEGER, mais rígido que a NBR em requisitos estatísticos; quando é da União, o Manual de Avaliação da SPU, com depreciação contábil pela parábola de Kuentzle. Do lado contábil, NBC TSP 07 e 09 e MCASP.

Prova

As avaliações são geradas dentro da própria plataforma PatriID, sobre a geometria validada do imóvel: as medidas saem do shape, não de digitação. Agentes de visão computacional apoiam o avaliador na leitura de acabamentos e patologias a partir das fotos, sempre com o valor final ancorado em preço oficial.

Perguntas frequentes

A avaliação serve para o balanço patrimonial?

Sim. O laudo traz a fundamentação técnica pela NBR 14653 e a planilha consolidada permite o lançamento de reavaliação ou ajuste conforme MCASP e NBC TSP 07.

Terreno também deprecia?

Não. Terreno não sofre depreciação; apenas as benfeitorias. Por isso terreno e construção são avaliados e contabilizados separadamente, e a auditoria do fechamento verifica exatamente isso.

Quem assina o laudo?

O laudo é assinado por profissional habilitado com registro no conselho competente, com a ART/RRT correspondente quando exigida.

Vocês avaliam infraestrutura urbana?

Sim. Logradouros são componentizados e avaliados pelo Custo de Reposição Depreciado, com preços de referência do DER-ES e do IOPES — atendendo à exigência de reconhecer bens de infraestrutura no ativo.

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